Abgeschlossenheitserklärung
Wer ein Mehrfamilienhaus oder eine andere Immobilie in einzelne Eigentumswohnungen oder Teileigentumseinheiten aufteilen möchte, benötigt eine klare planerische und rechtliche Zuordnung der einzelnen Bereiche.
Eine zentrale Grundlage hierfür bilden der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sie dokumentieren die räumliche Aufteilung des Gebäudes und bilden eine wichtige Grundlage für die anschließende Teilungserklärung und die Bildung von Wohnungseigentum.
Als Architektur- und Sachverständigenbüro unterstützen wir Eigentümer bei der planerischen Vorbereitung einer Immobilienaufteilung. Wir prüfen vorhandene Bauunterlagen, führen bei Bedarf ein Gebäudeaufmaß durch, erstellen die erforderlichen Aufteilungspläne und begleiten die Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Damit schaffen wir die planerischen Voraussetzungen für die weitere rechtliche Aufteilung der Immobilie.
Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen
Ein typischer Anwendungsfall ist die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen.
Dabei wird aus einem bislang zusammenhängenden Grundstückseigentum eine Struktur mit einzelnen Wohnungs- beziehungsweise Teileigentumseinheiten und gemeinschaftlich genutzten Bereichen.
Damit diese Einheiten später eindeutig zugeordnet werden können, muss zunächst planerisch dargestellt werden, welche Räume zu welcher Einheit gehören.
Hierfür werden entsprechende Aufteilungspläne erstellt und die einzelnen Einheiten eindeutig gekennzeichnet.
Auf dieser Grundlage kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt werden. Sie bildet wiederum eine wichtige Voraussetzung für die weitere rechtliche Umsetzung der Teilung.
Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass die vorgesehenen Wohnungs- beziehungsweise Teileigentumseinheiten entsprechend den maßgeblichen Anforderungen voneinander abgeschlossen sind.
Sie wird von der zuständigen Behörde auf Grundlage der eingereichten Unterlagen und Aufteilungspläne erteilt.
Besonders relevant ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung, wenn ein Eigentümer ein Mehrfamilienhaus aufteilen und einzelne Eigentumswohnungen bilden möchte.
Die Bescheinigung allein teilt die Immobilie jedoch noch nicht rechtlich auf. Sie ist vielmehr eine wesentliche Grundlage für die nachfolgenden Schritte zur Begründung von Wohnungseigentum.
Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung dient der rechtlichen Aufteilung einer Immobilie in Wohnungseigentum beziehungsweise Teileigentum.
Dabei wird festgelegt, welche Bereiche künftig als Sondereigentum einzelnen Eigentümern zugeordnet werden und welche Bereiche zum Gemeinschaftseigentum gehören.
Die Teilungserklärung ist damit von der Abgeschlossenheitsbescheinigung zu unterscheiden: Während die Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Aufteilungsplan die bauliche und räumliche Grundlage der Aufteilung darstellen, betrifft die Teilungserklärung die rechtliche Struktur des zukünftigen Wohnungseigentums.
Die weitere rechtliche Umsetzung erfolgt regelmäßig unter Einbindung von Notar und Grundbuchamt.
Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung
Die Begriffe Abgeschlossenheitsbescheinigung, Aufteilungsplan und Teilungserklärung werden häufig gemeinsam verwendet, bezeichnen jedoch unterschiedliche Bestandteile einer Immobilienaufteilung.
Der Aufteilungsplan stellt die einzelnen Einheiten zeichnerisch dar. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt die entsprechende Abgeschlossenheit der vorgesehenen Einheiten. Die Teilungserklärung bildet anschließend die rechtliche Grundlage für die Aufteilung des Eigentums.
In der Praxis bauen diese Schritte aufeinander auf.
Wer ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen möchte, benötigt deshalb zunächst geeignete Planunterlagen und eine nachvollziehbare Darstellung der vorgesehenen Einheiten.
Aufteilungsplan erstellen lassen
Der Aufteilungsplan ist ein zentraler Bestandteil der Unterlagen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die spätere Teilung der Immobilie.
Darin werden die einzelnen Wohnungen und sonstigen Einheiten eindeutig dargestellt und gekennzeichnet. Die Zuordnung muss in den relevanten Grundrissen und weiteren erforderlichen Planunterlagen nachvollziehbar sein.
Wir erstellen Aufteilungspläne für Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen sowie Wohn- und Geschäftshäuser.
Sind geeignete Bestandspläne vorhanden, können diese entsprechend aufbereitet werden. Fehlen aktuelle Planunterlagen, kann zunächst ein Gebäudeaufmaß durchgeführt und der tatsächliche Bestand neu gezeichnet werden.
Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen
Auf Grundlage der erstellten Aufteilungspläne kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt werden.
Hierfür werden die erforderlichen Planunterlagen zusammengestellt und bei der zuständigen Behörde eingereicht.
Je nach Gebäude können neben den Grundrissen weitere Zeichnungen und Unterlagen erforderlich sein.
Wir übernehmen die planerische Vorbereitung und begleiten die Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung im vereinbarten Leistungsumfang.
Teilungserklärung vorbereiten
Nach Erstellung der Aufteilungspläne und Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung können die weiteren Schritte zur Teilungserklärung und Bildung des Wohnungseigentums erfolgen.
Unsere Aufgabe liegt dabei insbesondere in der planerischen Vorbereitung der Immobilienaufteilung.
Durch eindeutige Aufteilungspläne und eine abgestimmte Kennzeichnung der Einheiten entsteht eine nachvollziehbare Grundlage für die weitere rechtliche Bearbeitung.
Die eigentliche rechtliche Ausgestaltung der Teilungserklärung sowie die notarielle und grundbuchrechtliche Umsetzung erfolgen durch die hierfür zuständigen Stellen.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Bei der Aufteilung einer Immobilie ist die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum von zentraler Bedeutung.
Zum Sondereigentum können insbesondere die einzelnen Wohnungen oder bestimmte nicht zu Wohnzwecken dienende Einheiten gehören. Andere Gebäudeteile bleiben Gemeinschaftseigentum.
Welche Bereiche einer konkreten Immobilie wie zugeordnet werden können, muss im Zusammenhang mit der vorgesehenen Aufteilung betrachtet werden.
Die planerische Darstellung im Aufteilungsplan muss deshalb eindeutig und mit der beabsichtigten Teilungserklärung abgestimmt sein.
Wohnungseigentum und Teileigentum
Bei einer Immobilienaufteilung wird zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum unterschieden.
Wohnungseigentum betrifft grundsätzlich Einheiten, die zu Wohnzwecken vorgesehen sind. Teileigentum betrifft demgegenüber Sondereigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen.
Dies ist insbesondere bei Wohn- und Geschäftshäusern relevant, in denen sich beispielsweise Wohnungen und Gewerbeeinheiten innerhalb desselben Gebäudes befinden.
Im Aufteilungsplan werden die vorgesehenen Einheiten entsprechend der geplanten Aufteilung dargestellt.
Abgeschlossenheitsbescheinigung bei fehlenden Grundrissen
Gerade bei älteren Mehrfamilienhäusern sind häufig keine aktuellen Planunterlagen vorhanden.
Historische Grundrisse können außerdem aufgrund späterer Umbauten vom tatsächlich vorhandenen Gebäudezustand abweichen.
In diesem Fall kann zunächst ein Aufmaß des Gebäudes erforderlich sein. Dabei wird der vorhandene Zustand aufgenommen und anschließend in aktuellen Bestandsplänen dokumentiert.
Auf dieser Grundlage können die Aufteilungspläne für die Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung erstellt werden.
Damit können Aufmaß, Bestandsplanung und Aufteilungsplanung aufeinander abgestimmt erfolgen.
Teilung eines Mehrfamilienhauses bei Umbau
Nicht immer entspricht die vorhandene Aufteilung eines Gebäudes bereits der gewünschten zukünftigen Eigentumsstruktur.
Beispielsweise kann vorgesehen sein, eine große Wohnung in zwei Einheiten aufzuteilen, ein Dachgeschoss einer Wohnung zuzuordnen oder bestehende Grundrisse vor der Aufteilung zu verändern.
In solchen Fällen muss zunächst geprüft werden, welche baulichen und genehmigungsrechtlichen Maßnahmen erforderlich sind.
Neben Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung können dann gegebenenfalls weitere Leistungen wie Bauantrag, Nutzungsänderung oder Umbauplanung notwendig werden.
Als Architekturbüro können wir diese Planungsleistungen miteinander koordinieren.
Nachträgliche Abgeschlossenheitsbescheinigung
Auch bei bestehenden Eigentumsstrukturen können Änderungen eine neue planerische Betrachtung erforderlich machen.
Werden beispielsweise Grundrisse verändert oder Einheiten neu organisiert, kann geprüft werden, ob bestehende Aufteilungspläne und Bescheinigungen weiterhin der tatsächlichen beziehungsweise gewünschten Situation entsprechen.
Je nach Ausgangslage können neue oder geänderte Aufteilungspläne und eine entsprechende Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich werden.
Ablauf der Immobilienaufteilung
Am Anfang steht die Frage, wie die Immobilie zukünftig aufgeteilt werden soll.
Anschließend prüfen wir die vorhandenen Bauzeichnungen und den Gebäudebestand. Sind die Unterlagen nicht ausreichend, kann zunächst ein Aufmaß durchgeführt werden.
Auf dieser Grundlage werden die erforderlichen Aufteilungspläne erstellt und die vorgesehenen Einheiten entsprechend gekennzeichnet.
Danach kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt werden. Die erteilte Bescheinigung und die zugehörigen Pläne können anschließend als Grundlage für die weitere Teilungserklärung und notarielle Aufteilung der Immobilie dienen.