Aufmaß
Ein präzises Aufmaß einer Immobilie schafft eine verlässliche Grundlage für Planung, Verkauf, Vermietung, Immobilienbewertung oder die Überprüfung vorhandener Flächenangaben. Gerade bei älteren Bestandsgebäuden entsprechen vorhandene Grundrisse und Wohnflächenberechnungen häufig nicht mehr dem tatsächlichen Gebäudezustand oder sind überhaupt nicht vorhanden.
Als Architektur- und Sachverständigenbüro führen wir Gebäudeaufmaße und Wohnflächenberechnungen für Wohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und weitere Bestandsimmobilien durch.
Die Immobilie wird vor Ort vermessen und der vorhandene Zustand dokumentiert. Auf Grundlage des Aufmaßes können Bestandsgrundrisse, Flächenberechnungen und Wohnflächenberechnungen erstellt werden.
Je nach Fragestellung erfolgt die Flächenermittlung insbesondere nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder nach DIN 277.
Professionelles Aufmaß einer Immobilie
Bei einem Gebäudeaufmaß wird der tatsächlich vorhandene Zustand einer Immobilie vor Ort aufgenommen.
Räume, Wandverläufe und relevante Abmessungen werden vermessen und anschließend in digitale Planunterlagen übertragen. Dadurch entstehen aktuelle Bestandspläne, die den zum Zeitpunkt des Aufmaßes aufgenommenen Gebäudezustand dokumentieren.
Ein professionelles Aufmaß von Haus, Wohnung oder Gebäude kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn keine aktuellen Bauzeichnungen vorhanden sind oder bestehende Pläne nicht mit dem tatsächlichen Bestand übereinstimmen.
Die erstellten Unterlagen können anschließend als Grundlage für eine Wohnflächenberechnung, Umbauplanung, Nutzungsänderung, Genehmigungsplanung oder Immobilienbewertung verwendet werden.
Bestandsaufmaß bei bestehenden Gebäuden
Bei älteren Immobilien wurden im Laufe der Jahre häufig Grundrisse verändert, Wände versetzt, Dachgeschosse ausgebaut oder andere bauliche Veränderungen vorgenommen.
Historische Bauzeichnungen müssen deshalb nicht zwangsläufig dem heutigen Gebäudezustand entsprechen.
Ein Bestandsaufmaß dokumentiert die tatsächlich vorgefundene Situation und schafft damit eine aktuelle Planungsgrundlage.
Dies ist insbesondere vor einem Umbau oder einer Sanierung sinnvoll, da die weitere Planung auf verlässlichen Abmessungen des vorhandenen Gebäudes aufbauen sollte.
Grundriss erstellen lassen
Fehlen aktuelle Bauzeichnungen, können auf Grundlage eines Gebäudeaufmaßes neue Grundrisse erstellt werden.
Die aufgenommenen Maße werden digital verarbeitet und als übersichtliche Bestandspläne dargestellt.
Je nach Auftrag können neben Grundrissen auch weitere Planunterlagen wie Schnitte oder Ansichten erforderlich sein.
Wer einen Grundriss erstellen lassen möchte, erhält damit nicht nur eine grafische Darstellung der Immobilie, sondern eine wichtige Grundlage für weitere planerische oder immobilienwirtschaftliche Fragestellungen.
Wohnflächenberechnung
Eine korrekte Wohnflächenberechnung ist bei vielen Immobilien von erheblicher Bedeutung.
Die angegebene Wohnfläche kann unter anderem den Kaufpreis, die Vermietung, die Immobilienbewertung und weitere wirtschaftliche Entscheidungen beeinflussen.
Vorhandene Flächenangaben sollten deshalb nicht ungeprüft übernommen werden; insbesondere dann nicht, wenn die ursprüngliche Berechnung nicht mehr vorhanden oder deren Berechnungsgrundlage unklar ist.
Im Rahmen einer professionellen Wohnflächenberechnung werden die relevanten Räume und Flächen aufgenommen und entsprechend der vereinbarten Berechnungsgrundlage ausgewertet.
Wohnfläche nach WoFlV berechnen
Eine häufig verwendete Grundlage für die Ermittlung der Wohnfläche ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV).
Dabei wird nicht automatisch die gesamte Grundfläche einer Immobilie vollständig als Wohnfläche angesetzt. Je nach Art und Eigenschaften einer Fläche gelten unterschiedliche Regeln für deren Berücksichtigung.
Dies betrifft beispielsweise Bereiche unter Dachschrägen sowie Balkone, Terrassen und bestimmte Nebenflächen.
Gerade bei Dachgeschosswohnungen und Immobilien mit Balkonen oder Terrassen kann deshalb ein deutlicher Unterschied zwischen der vorhandenen Grundfläche und der tatsächlich anzusetzenden Wohnfläche bestehen.
Eine Wohnflächenberechnung nach WoFlV stellt die einzelnen Flächen nachvollziehbar dar und dokumentiert deren Berücksichtigung in der Berechnung.
Wohnflächenberechnung nach DIN 277
Neben der Wohnflächenverordnung kann je nach Fragestellung auch eine Flächenberechnung nach DIN 277 relevant sein.
WoFlV und DIN 277 verfolgen unterschiedliche Systematiken und sollten daher nicht miteinander gleichgesetzt werden.
Welche Berechnungsgrundlage für eine Immobilie beziehungsweise den konkreten Verwendungszweck geeignet ist, hängt von der jeweiligen Fragestellung ab.
Wir erstellen deshalb Flächenberechnungen nach WoFlV und DIN 277 entsprechend dem vereinbarten Zweck der Berechnung.
Wohnfläche überprüfen lassen
Nicht immer muss eine Wohnfläche vollständig neu ermittelt werden. Auch eine vorhandene Wohnflächenberechnung kann überprüft werden.
Dies kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn im Exposé, Kaufvertrag, Mietvertrag oder in vorhandenen Bauunterlagen unterschiedliche Flächenangaben genannt werden.
Bei einer Überprüfung können vorhandene Unterlagen mit dem tatsächlichen Gebäudezustand abgeglichen und die Wohnfläche auf Grundlage der entsprechenden Berechnungsvorschriften neu ermittelt werden.
Dadurch lässt sich nachvollziehen, ob die angegebene Wohnfläche der Immobilie mit der neu ermittelten Fläche übereinstimmt.
Wohnflächenberechnung beim Immobilienkauf
Beim Kauf einer Immobilie gehört die angegebene Wohnfläche zu den wesentlichen Objektinformationen.
Trotzdem basiert die Flächenangabe in Exposés teilweise auf älteren Berechnungen, Bauzeichnungen oder Angaben, deren Grundlage für den Käufer nicht unmittelbar nachvollziehbar ist.
Insbesondere bei Dachgeschosswohnungen, ausgebauten Dachräumen, Balkonen, Terrassen oder nachträglich veränderten Grundrissen kann eine Überprüfung sinnvoll sein.
Eine unabhängige Wohnflächenberechnung vor dem Immobilienkauf schafft Klarheit über die tatsächlich ermittelte Fläche und kann die technische Kaufberatung ergänzen.
Wohnflächenberechnung für Haus und Wohnung
Eine professionelle Wohnflächenberechnung kann sowohl für Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser als auch für Eigentumswohnungen erstellt werden.
Bei einer Wohnung werden die zugehörigen Räume und anrechenbaren Flächen betrachtet. Bei einem Haus können entsprechend sämtliche relevanten Geschosse und Wohnbereiche aufgenommen werden.
Bei einem Mehrfamilienhaus kann darüber hinaus die Wohnfläche der einzelnen Wohneinheiten getrennt ermittelt und dokumentiert werden.
Damit können insbesondere bei größeren Immobilien nachvollziehbare Flächenaufstellungen für die einzelnen Einheiten erstellt werden.
Wohnflächenberechnung für Verkauf und Vermietung
Vor dem Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie kann eine aktuelle Wohnflächenberechnung sinnvoll sein.
Sie schafft eine nachvollziehbare Grundlage für die Flächenangabe und kann zusammen mit aktuellen Grundrissen für die weitere Vermarktung verwendet werden.
Insbesondere wenn vorhandene Unterlagen alt, unvollständig oder widersprüchlich sind, können ein neues Aufmaß und eine aktuelle Wohnflächenberechnung für mehr Klarheit über den tatsächlichen Bestand sorgen.
Aufmaß und Wohnflächenberechnung für die Immobilienbewertung
Auch bei einer Immobilienbewertung können verlässliche Flächenangaben von großer Bedeutung sein.
Dies gilt insbesondere bei Mehrfamilienhäusern und vermieteten Immobilien, bei denen Wohn- und Nutzflächen wichtige Eingangsdaten für die weitere Bewertung darstellen können.
Bestehen Zweifel an den vorhandenen Flächenangaben, kann deshalb vor oder im Rahmen einer Immobilienbewertung ein Gebäudeaufmaß mit Flächenermittlung durchgeführt werden.
So basiert die weitere Betrachtung nicht ausschließlich auf möglicherweise veralteten oder nicht nachvollziehbaren Flächenangaben.
Aufmaß als Grundlage für Bauantrag und Nutzungsänderung
Ein Gebäudeaufmaß ist nicht nur für die Berechnung von Wohnflächen relevant.
Bei Umbauten, Sanierungen oder einer geplanten Nutzungsänderung werden aktuelle Bestandspläne benötigt, um die neue Planung auf dem tatsächlich vorhandenen Gebäude aufzubauen.
Sind keine geeigneten Pläne vorhanden, können durch das Aufmaß zunächst Bestandsgrundrisse erstellt werden.
Diese dienen anschließend als Grundlage für Entwurfsplanung, Bauantrag, Genehmigungsplanung und Ausführungsplanung.
Damit bildet das Bestandsaufmaß häufig den ersten Schritt bei der Planung eines bestehenden Gebäudes.
Aufmaß bei fehlenden oder veralteten Bauplänen
Gerade bei älteren Gebäuden sind ursprüngliche Bauzeichnungen teilweise nicht mehr vorhanden oder entsprechen nicht mehr vollständig dem heutigen Zustand.
In diesem Fall kann der vorhandene Gebäudebestand neu aufgenommen und zeichnerisch dokumentiert werden.
Dabei ist zwischen dem tatsächlich vorgefundenen Bestand und dem baurechtlich genehmigten Zustand zu unterscheiden.
Ein Aufmaß dokumentiert zunächst den vorhandenen baulichen Zustand. Ob sämtliche aufgenommenen Flächen und Nutzungen auch entsprechend genehmigt wurden, kann gegebenenfalls durch eine zusätzliche Prüfung der Bauunterlagen beziehungsweise der Bauakte untersucht werden.
Wie läuft ein Gebäudeaufmaß ab?
Zu Beginn wird geklärt, welche Flächen beziehungsweise Gebäudeteile aufgenommen werden sollen und wofür die Unterlagen später benötigt werden.
Anschließend erfolgt das Aufmaß vor Ort. Die relevanten Räume und Abmessungen werden erfasst und dokumentiert.
Die aufgenommenen Daten werden anschließend digital ausgewertet und – je nach Beauftragung – in Grundrisse, Bestandspläne und Flächenberechnungen übertragen.
Soll zusätzlich eine Wohnflächenberechnung erstellt werden, werden die aufgenommenen Flächen entsprechend der vereinbarten Berechnungsgrundlage ausgewertet und nachvollziehbar zusammengestellt.