Due Diligence
Gebäudezustand, Risiken und Investitionsbedarf prüfen
Eine Due Diligence für Immobilien ermöglicht eine strukturierte und unabhängige Prüfung des baulichen und technischen Zustands einer Immobilie. Sie schafft Transparenz über vorhandene Bauschäden, Baumängel, Instandhaltungsrückstände, Modernisierungsbedarf und mögliche zukünftige Investitionen.
Ob vor dem Kauf eines Mehrfamilienhauses, einer Gewerbeimmobilie oder eines Einfamilienhauses, als Grundlage für eine Immobilieninvestition oder vor einer geplanten Sanierung; eine technische Due Diligence dokumentiert den aktuellen Zustand des Gebäudes und zeigt mögliche technische und wirtschaftliche Risiken auf.
Als Architektur- und Sachverständigenbüro verbinden wir bei der Immobilien Due Diligence die technische Gebäudeanalyse mit Erfahrung in Architektur, Sanierungsplanung und Immobilienbewertung. Die Ergebnisse werden strukturiert dokumentiert und können als Entscheidungsgrundlage für Kauf, Investition, Umbau oder Sanierung dienen.
Was ist eine technische Due Diligence?
Bei einer Technical Due Diligence (TDD) wird eine Immobilie vor einer wichtigen Investitionsentscheidung systematisch untersucht.
Im Mittelpunkt steht die Frage: In welchem Zustand befindet sich das Gebäude tatsächlich und welche Investitionen sind kurz-, mittel- oder langfristig zu erwarten?
Hierzu werden die wesentlichen Bauteile und technischen Eigenschaften der Immobilie betrachtet. Bestehende Schäden, erkennbare Mängel, veraltete Bauteile und vorhandener Sanierungsbedarf werden aufgenommen und hinsichtlich ihrer Bedeutung für das Objekt eingeordnet.
Im Gegensatz zu einer reinen Immobilienbewertung steht bei der technischen Due Diligence daher nicht primär der Marktwert, sondern der tatsächliche bauliche Zustand und daraus resultierende Investitionsbedarf im Vordergrund.
Due Diligence vor dem Immobilienkauf
Vor dem Kauf einer Immobilie kennen Käufer häufig den Kaufpreis, nicht jedoch die tatsächlichen Kosten, die in den kommenden Jahren zusätzlich entstehen können.
Ein Gebäude kann auf den ersten Blick einen gepflegten Eindruck machen und dennoch einen erheblichen Investitionsbedarf aufweisen. Ein älteres Dach, eine veraltete Heizungsanlage, sanierungsbedürftige Leitungen, Feuchtigkeitsschäden oder eine überalterte Elektroinstallation können nach dem Erwerb erhebliche Kosten verursachen.
Eine Due Diligence vor dem Immobilienkauf soll solche Risiken möglichst frühzeitig identifizieren.
Dadurch kann der Käufer nicht nur den Kaufpreis betrachten, sondern die Immobilie einschließlich des erkennbaren Sanierungs-, Modernisierungs- und Investitionsbedarfs beurteilen.
Due Diligence für Immobilieninvestoren
Gerade für Immobilieninvestoren ist die Kenntnis des tatsächlichen Gebäudezustands entscheidend.
Beim Ankauf eines Mehrfamilienhauses oder einer anderen Anlageimmobilie sollte deshalb nicht ausschließlich betrachtet werden, welche Einnahmen das Objekt aktuell erzielt. Ebenso wichtig ist die Frage, welche Investitionen nach dem Erwerb erforderlich werden können.
Im Rahmen einer Due Diligence für Immobilieninvestitionen werden erkennbare technische Risiken und notwendige Maßnahmen identifiziert und strukturiert dokumentiert.
Dadurch lässt sich der geplante Ankauf auf einer breiteren Informationsgrundlage beurteilen und der mögliche Investitionsbedarf kann frühzeitig in die wirtschaftliche Planung einbezogen werden.
Due Diligence als erweiterte Hauskaufberatung
Auch beim privaten Immobilienkauf kann eine technische Due Diligence sinnvoll sein.
Während bei einer klassischen Hauskaufberatung häufig die gemeinsame Besichtigung und unmittelbare fachliche Beratung im Vordergrund stehen, kann eine Due Diligence um eine strukturierte schriftliche Dokumentation des festgestellten Gebäudezustands ergänzt werden.
Damit eignet sich die Leistung insbesondere für Käufer, die nach der Besichtigung ein schriftliches Protokoll über den Zustand der Immobilie, festgestellte Mängel und den erkennbaren Sanierungsbedarf erhalten möchten.
Die Due Diligence kann somit als vertiefte technische Kaufprüfung verstanden werden und eine nachvollziehbare Grundlage für die weitere Kaufentscheidung schaffen.
Technische Due Diligence vor Sanierung und Umbau
Eine Due Diligence muss nicht ausschließlich im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf durchgeführt werden.
Auch vor einer Sanierung, Modernisierung oder einem Umbau ist eine strukturierte Bestandsaufnahme sinnvoll.
Bevor Maßnahmen geplant werden, sollte bekannt sein, in welchem Zustand sich die vorhandene Bausubstanz befindet und welche Bauteile ohnehin erneuert oder instandgesetzt werden müssen.
Die Gebäudeanalyse vor einer Sanierung kann beispielsweise Dach, Fassade, Fenster, Keller, Innenausbau und technische Installationen umfassen.
Auf dieser Grundlage können notwendige Maßnahmen priorisiert und in die weitere Sanierungs- oder Umbauplanung integriert werden.
Was wird bei einer Immobilien Due Diligence geprüft?
Der Umfang einer technischen Immobilienprüfung richtet sich nach Art, Größe und Alter des Gebäudes sowie nach dem konkreten Anlass der Untersuchung.
Bei der Vor-Ort-Besichtigung können unter anderem Dach und Dachkonstruktion, Fassade, Fenster und Außentüren, Keller und erdberührte Bauteile, Wände und Decken, Feuchtigkeit und erkennbare Bauschäden sowie Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen betrachtet werden, soweit diese zugänglich und im Rahmen einer zerstörungsfreien Untersuchung beurteilbar sind.
Darüber hinaus können erkennbare Modernisierungen und Instandhaltungsrückstände aufgenommen werden.
Entscheidend ist dabei nicht nur die Feststellung einzelner Mängel. Die unterschiedlichen Erkenntnisse werden zu einer Gesamtbetrachtung des Gebäudezustands zusammengeführt.
Bauschäden und technische Risiken erkennen
Ein wichtiger Bestandteil der Technical Due Diligence ist die Identifikation möglicher Bauschäden und technischer Risiken.
Hierzu können beispielsweise Feuchtigkeitsschäden, Risse, Schäden an Dach und Fassade, überalterte Installationen oder erkennbare konstruktive Schwachstellen gehören.
Nicht jede Auffälligkeit bedeutet automatisch einen erheblichen Schaden. Deshalb werden die festgestellten Punkte fachlich eingeordnet und hinsichtlich ihrer möglichen Bedeutung für die Immobilie bewertet.
Dadurch erhält der Auftraggeber einen besseren Überblick darüber, welche Punkte kurzfristig relevant sind und welche Maßnahmen gegebenenfalls erst mittel- oder langfristig erforderlich werden.
Sanierungsbedarf und Investitionskosten einschätzen
Für Käufer und Investoren ist häufig nicht nur entscheidend, ob ein Mangel vorhanden ist, sondern welche finanziellen Auswirkungen daraus entstehen können.
Im Rahmen einer technischen Due Diligence kann deshalb der erkennbare Sanierungs- und Investitionsbedarf betrachtet und – je nach vereinbartem Leistungsumfang; überschlägig hinsichtlich der zu erwartenden Kosten eingeordnet werden.
Müssen beispielsweise Dach, Fenster, Heizung oder weitere wesentliche Gebäudebestandteile in den kommenden Jahren erneuert werden, können diese Maßnahmen frühzeitig in die Investitionsplanung aufgenommen werden.
Dadurch entsteht eine realistischere Betrachtung der Immobilie: Kaufpreis und zukünftiger Investitionsbedarf werden gemeinsam betrachtet.
Prüfung von Bauunterlagen und Genehmigungen
Neben dem tatsächlichen Gebäudezustand können auch die vorhandenen Unterlagen wichtige Informationen über eine Immobilie liefern.
Je nach Auftrag können beispielsweise Grundrisse, Flächenberechnungen, Bauunterlagen, Baugenehmigungen, Nutzungsänderungen und Unterlagen zu durchgeführten Umbauten oder Modernisierungen betrachtet werden.
Besonders bei älteren Bestandsimmobilien können Abweichungen zwischen vorhandenen Unterlagen und dem tatsächlich vorgefundenen Zustand auftreten.
Ausgebaute Dachgeschosse, Anbauten, Grundrissänderungen oder geänderte Nutzungen können deshalb bei einer Immobilienprüfung vor dem Kauf relevante Fragestellungen darstellen.
Due-Diligence-Bericht und Zustandsprotokoll
Die Ergebnisse der Untersuchung können in einem strukturierten Due-Diligence-Bericht beziehungsweise Zustandsprotokoll dokumentiert werden.
Darin werden die bei der Besichtigung festgestellten Auffälligkeiten, Bauschäden und relevanten Gebäudeeigenschaften nachvollziehbar zusammengefasst und – abhängig vom Leistungsumfang – fotografisch dokumentiert.
Der Bericht ermöglicht es, die wesentlichen Erkenntnisse auch nach der Besichtigung nachvollziehen und für weitere Entscheidungen verwenden zu können.
Damit kann die Dokumentation beispielsweise als Grundlage für Kaufentscheidungen, Investitionsplanungen, Kaufpreisverhandlungen sowie die Vorbereitung einer späteren Sanierungs- oder Umbauplanung dienen.
Due Diligence und Immobilienbewertung
Eine technische Due Diligence und eine Immobilienbewertung verfolgen unterschiedliche Ziele, können sich jedoch sinnvoll ergänzen.
Während bei einer Immobilienbewertung der Verkehrswert beziehungsweise Marktwert des Objekts ermittelt wird, konzentriert sich die Technical Due Diligence auf den tatsächlichen baulichen Zustand und den erkennbaren Investitionsbedarf.
Gerade bei Immobilieninvestitionen kann die Kombination beider Betrachtungen sinnvoll sein: Die Immobilienbewertung beantwortet die Frage nach dem Wert, während die technische Due Diligence mögliche bauliche Risiken und zukünftige Kosten transparent macht.
Due Diligence für Mehrfamilienhäuser
Beim Ankauf eines Mehrfamilienhauses können technische Risiken erhebliche Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit der Investition haben.
Insbesondere Dach, Fassade, Fenster, Heizungsanlage, Leitungen, Elektroinstallation, Keller und Allgemeinbereiche können bei älteren Gebäuden einen erheblichen zukünftigen Investitionsbedarf verursachen.
Eine Due Diligence für Mehrfamilienhäuser ermöglicht es, diese Punkte vor dem Ankauf strukturiert aufzunehmen und in die Investitionsentscheidung einzubeziehen.
Bei Bedarf kann die technische Untersuchung mit weiteren Leistungen wie Immobilienbewertung, Wohnflächenprüfung oder Prüfung vorhandener Bauunterlagen kombiniert werden.
Due Diligence für Gewerbeimmobilien
Auch bei Gewerbeimmobilien kann eine technische Due Diligence vor Kauf, Umbau oder Investition sinnvoll sein.
Neben dem allgemeinen Gebäudezustand können hier die vorhandene Nutzung, technische Gebäudeausstattung und geplante zukünftige Nutzung eine besondere Rolle spielen.
Insbesondere wenn nach dem Erwerb ein Umbau oder eine Nutzungsänderung vorgesehen ist, können technische und baurechtliche Fragestellungen bereits vor der Investitionsentscheidung von Bedeutung sein.
Eine frühzeitige Bestandsanalyse schafft eine bessere Grundlage für die anschließende Planung.
Wann ist eine Due Diligence sinnvoll?
Eine Immobilien Due Diligence ist insbesondere dann sinnvoll, wenn vor einer größeren Entscheidung möglichst viel Transparenz über den tatsächlichen Zustand eines Gebäudes geschaffen werden soll.
Dies kann vor dem Kauf einer Immobilie, vor einer Immobilieninvestition, beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses oder einer Gewerbeimmobilie sowie vor umfangreichen Umbau-, Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen der Fall sein.
Je größer die Immobilie und je höher der mögliche zukünftige Investitionsbedarf, desto wichtiger wird eine strukturierte Betrachtung der vorhandenen Bausubstanz.
Was kostet eine technische Due Diligence?
Die Kosten einer Due Diligence für Immobilien hängen von Größe und Komplexität des Objekts sowie vom gewünschten Untersuchungsumfang ab.
Eine dokumentierte Kaufprüfung eines Einfamilienhauses erfordert beispielsweise einen anderen Aufwand als eine umfangreiche Technical Due Diligence für ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeimmobilie.
Auch der Umfang der Unterlagenprüfung, die gewünschte Dokumentation und eine mögliche Kosteneinschätzung des Sanierungsbedarfs beeinflussen den Bearbeitungsaufwand.
Der Leistungsumfang wird deshalb individuell auf das jeweilige Objekt und den Anlass der Untersuchung abgestimmt.