Restnutzungsdauergutachten
Ein Restnutzungsdauergutachten dient dazu, die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer einer Immobilie individuell zu ermitteln und nachvollziehbar zu dokumentieren. Anders als eine pauschale Betrachtung anhand des Baujahrs berücksichtigt die Ermittlung der Restnutzungsdauer einer Immobilie insbesondere den tatsächlichen Gebäudezustand, bereits durchgeführte Modernisierungen, vorhandene Instandhaltungsrückstände und weitere wert- und nutzungsrelevante Eigenschaften.
Gerade bei älteren Bestandsimmobilien kann die tatsächliche Restnutzungsdauer von einer typisierten Nutzungsdauer abweichen. Ein qualifiziertes Gutachten zur Restnutzungsdauer untersucht deshalb das konkrete Gebäude und leitet daraus eine individuelle Einschätzung seiner verbleibenden wirtschaftlichen Nutzungsdauer ab.
Ein Restnutzungsdauergutachten für Immobilien kann sowohl für die Immobilienbewertung als auch im Zusammenhang mit der steuerlichen Abschreibung – der AfA – von Bedeutung sein.
Restnutzungsdauergutachten für die AfA
Bei vermieteten Immobilien werden die Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten des Gebäudes grundsätzlich über die Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt. Die steuerliche Abschreibung erfolgt dabei regelmäßig anhand gesetzlich typisierter Nutzungsdauern.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann jedoch eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer einer Immobilie relevant sein. Soll eine von der typisierten Nutzungsdauer abweichende Restnutzungsdauer zugrunde gelegt werden, muss diese entsprechend nachgewiesen werden.
Ein Restnutzungsdauergutachten dient dazu, den individuellen Gebäudezustand zu untersuchen und die ermittelte Restnutzungsdauer fachlich und nachvollziehbar herzuleiten.
Ob und in welchem Umfang die Ergebnisse im konkreten Steuerfall berücksichtigt werden können, sollte mit dem zuständigen Steuerberater abgestimmt werden.
Kürzere Restnutzungsdauer einer Immobilie nachweisen
Wer eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen möchte, benötigt eine nachvollziehbare Betrachtung der konkreten Immobilie. Das Baujahr allein reicht für eine individuelle Einschätzung des Gebäudezustands nicht aus.
Zwei Gebäude gleichen Baujahrs können aufgrund unterschiedlicher Instandhaltung und Modernisierung eine deutlich unterschiedliche wirtschaftliche Nutzbarkeit aufweisen.
Während eine Immobilie möglicherweise umfassend modernisiert wurde, können bei einer anderen Immobilie gleichen Alters wesentliche Bauteile noch aus der ursprünglichen Bauzeit stammen.
Ein Gutachten zur kürzeren Restnutzungsdauer betrachtet deshalb das Gebäude als Ganzes und berücksichtigt die tatsächlich vorhandene Bausubstanz und den Modernisierungszustand.
Welche Faktoren beeinflussen die Restnutzungsdauer?
Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes wird durch verschiedene bauliche und wirtschaftliche Faktoren beeinflusst. Entscheidend ist dabei nicht ein einzelnes Merkmal, sondern die Gesamtbetrachtung der Immobilie.
Berücksichtigt werden können insbesondere das Baujahr, die Bauweise, der allgemeine Erhaltungszustand, durchgeführte Modernisierungen, Instandhaltungsrückstände, vorhandene Bauschäden sowie der Zustand wesentlicher Gebäudebestandteile.
Von Bedeutung können beispielsweise Dach, Fassade, Fenster, Heizungsanlage, Sanitärbereiche, Leitungen und Elektroinstallation sein.
Auch Art und Umfang bereits erfolgter Modernisierungen werden bei der Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer berücksichtigt.
Modernisierungen und Restnutzungsdauer
Modernisierungen können einen erheblichen Einfluss auf den Zustand und die wirtschaftliche Nutzbarkeit eines Gebäudes haben. Eine Immobilie, deren wesentliche Bauteile bereits erneuert wurden, kann anders zu beurteilen sein als ein vergleichbares Gebäude mit erheblichem Modernisierungs- oder Instandhaltungsrückstand.
Dabei ist jedoch zwischen gewöhnlichen Reparaturen und umfassenderen Modernisierungsmaßnahmen zu unterscheiden.
Die Erneuerung einzelner Oberflächen führt beispielsweise nicht zwangsläufig zu derselben Veränderung der Restnutzungsdauer wie die umfassende Modernisierung wesentlicher Gebäudebestandteile.
Im Rahmen eines Restnutzungsdauergutachtens werden deshalb Art, Umfang und Zeitpunkt der durchgeführten Maßnahmen berücksichtigt und in den Gesamtzusammenhang des Gebäudes eingeordnet.
Warum ist eine Vor-Ort-Besichtigung wichtig?
Eine fachlich fundierte Ermittlung der Restnutzungsdauer sollte den tatsächlichen Zustand des Gebäudes berücksichtigen. Dieser lässt sich anhand von Baujahr, Grundrissen oder einzelnen Fotografien nur eingeschränkt beurteilen.
Bei einer Vor-Ort-Besichtigung können der allgemeine Gebäudezustand, erkennbare Modernisierungen, Instandhaltungsrückstände, Schäden und weitere bauliche Besonderheiten aufgenommen werden.
Gleichzeitig lässt sich überprüfen, ob die vorhandenen Angaben über Modernisierungen und den Zustand der Immobilie mit dem tatsächlich vorgefundenen Gebäude übereinstimmen.
Die Objektbesichtigung bildet deshalb einen wichtigen Bestandteil unserer Restnutzungsdauergutachten.
Restnutzungsdauergutachten für Mehrfamilienhäuser
Besonders relevant kann die Restnutzungsdauer bei Mehrfamilienhäusern und vermieteten Bestandsimmobilien sein.
Viele Mehrfamilienhäuser wurden über mehrere Jahrzehnte schrittweise modernisiert. Während beispielsweise Fenster und Heizungsanlage bereits erneuert wurden, können Dach, Leitungen, Elektroinstallation oder andere wesentliche Bauteile noch aus deutlich älteren Bauperioden stammen.
Bei der Restnutzungsdauer eines Mehrfamilienhauses muss deshalb betrachtet werden, welche Modernisierungen tatsächlich durchgeführt wurden und welcher technische und wirtschaftliche Gesamtzustand heute vorhanden ist.
Ein Restnutzungsdauergutachten ermöglicht eine individuelle Betrachtung dieser unterschiedlichen Einflüsse.
Restnutzungsdauergutachten für Eigentumswohnungen
Auch bei vermieteten Eigentumswohnungen kann die Frage nach der Restnutzungsdauer relevant werden. Dabei ist nicht ausschließlich der Zustand innerhalb der Wohnung entscheidend.
Bei einer Eigentumswohnung können auch Eigenschaften des Gesamtgebäudes und des Gemeinschaftseigentums für die Beurteilung von Bedeutung sein.
Daher sollte auch hier die Immobilie nicht lediglich anhand des Baujahrs bewertet werden. Ein Restnutzungsdauergutachten für eine Eigentumswohnung berücksichtigt die für die konkrete Bewertung relevanten Eigenschaften des Objekts und des Gebäudes.
Restnutzungsdauer bei Altbauten
Ein hohes Gebäudealter bedeutet nicht automatisch eine entsprechend kurze Restnutzungsdauer. Gerade bei Altbauten können umfangreiche Sanierungen und Modernisierungen die wirtschaftliche Nutzbarkeit eines Gebäudes wesentlich beeinflussen.
Umgekehrt kann bei einem jüngeren Gebäude ein erheblicher Instandhaltungsrückstand bestehen.
Für die Ermittlung der tatsächlichen Restnutzungsdauer ist deshalb nicht allein entscheidend, wann das Gebäude errichtet wurde. Wesentlich ist vielmehr, in welchem Zustand sich die Immobilie zum Zeitpunkt der Begutachtung tatsächlich befindet.
Welche Unterlagen werden für ein Restnutzungsdauergutachten benötigt?
Für die Erstellung eines Gutachtens zur Restnutzungsdauer sind zunächst grundlegende Informationen zur Immobilie erforderlich.
Hilfreich sind insbesondere vorhandene Bauunterlagen, Grundrisse, Angaben zum Baujahr sowie Informationen und Nachweise zu durchgeführten Sanierungen und Modernisierungen.
Rechnungen, Baubeschreibungen oder sonstige Unterlagen können beispielsweise dokumentieren, wann Dach, Fenster, Heizungsanlage, Sanitärbereiche oder technische Installationen erneuert wurden.
Diese Informationen werden gemeinsam mit den Erkenntnissen aus der Objektbesichtigung ausgewertet und bilden die Grundlage für die weitere Ermittlung der Restnutzungsdauer.
Wie läuft ein Restnutzungsdauergutachten ab?
Zu Beginn werden die vorhandenen Unterlagen und grundlegenden Objektdaten geprüft. Anschließend erfolgt die Besichtigung der Immobilie.
Vor Ort werden der allgemeine bauliche Zustand, erkennbare Modernisierungen, Instandhaltungsrückstände und weitere relevante Gebäudeeigenschaften aufgenommen.
Im nächsten Schritt werden die vorhandenen Informationen und der festgestellte Gebäudezustand ausgewertet. Daraus wird die Restnutzungsdauer der Immobilie fachlich hergeleitet.
Die Ergebnisse werden anschließend in einem nachvollziehbaren Restnutzungsdauergutachten dokumentiert.
Wer darf ein Restnutzungsdauergutachten erstellen?
Ein Restnutzungsdauergutachten muss nicht zwingend von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen erstellt werden. Entscheidend ist vielmehr, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer durch eine fachkundige und sachverständige Person nachvollziehbar ermittelt und begründet wird.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23 klargestellt, dass für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer grundsätzlich jede sachverständige Methode verwendet werden kann, die im konkreten Einzelfall geeignet ist, den erforderlichen Nachweis zu führen.
Gleichzeitig stellt der BFH klar, dass eine rein schematische Berechnung nicht ausreicht. Erforderlich ist eine sachverständige Begutachtung, die sich mit den individuellen Gegebenheiten der Immobilie auseinandersetzt. Dazu gehören insbesondere durchgeführte oder unterlassene Instandsetzungen und Modernisierungen sowie weitere objektspezifische Merkmale, die Einfluss auf die tatsächliche Nutzungsdauer haben können.
Der Gutachter sollte daher über eine entsprechende fachliche Ausbildung und Sachkunde im Bereich der Immobilienbewertung und Gebäudebeurteilung verfügen. Eine öffentliche Bestellung, Vereidigung oder Zertifizierung kann einen zusätzlichen Qualifikationsnachweis darstellen, ist nach der Rechtsprechung des BFH jedoch nicht generell als zwingende Voraussetzung für den Nachweis nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG festgelegt.