Wohnflächenberechnung nach WoFlV: Warum sich eine Überprüfung beim Hauskauf lohnt

Wohnfläche auf dem Papier und in der Realität

Bei einer Hauskaufberatung ist die angegebene Wohnfläche ein wichtiger Bestandteil der Immobilienprüfung. In einzelnen Fällen können Abweichungen zwischen den vorhandenen Unterlagen, der angegebenen Wohnfläche und dem tatsächlichen baulichen Bestand auftreten. Ursachen können beispielsweise ältere Grundrisse, unterschiedliche Berechnungsmethoden oder nachträgliche bauliche Veränderungen sein. Eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung schafft Klarheit und kann insbesondere für die Kaufpreisbeurteilung und die Finanzierung einer Immobilie von Bedeutung sein.

Was regelt die Wohnflächenverordnung (WoFlV)?

Die Wohnflächenverordnung legt Regeln zur Ermittlung der Wohnfläche fest. Sie ist insbesondere im geförderten Wohnungsbau unmittelbar relevant und wird darüber hinaus auch als Berechnungsmaßstab vereinbart oder verwendet. Ob sie für einen konkreten Kaufvertrag verbindlich ist, hängt von den Umständen und Vereinbarungen ab. Eine Wohnflächenberechnung nach WoFlV ist nicht mit der Ermittlung von Grundflächen nach DIN 277 gleichzusetzen.

Dachschrägen: 0, 50 oder 100 Prozent?

Bei Dachgeschosswohnungen ist die lichte Raumhöhe für die Wohnflächenberechnung besonders wichtig. Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00 m werden grundsätzlich vollständig angesetzt. Bei einer lichten Höhe von mindestens 1,00 m, aber weniger als 2,00 m, werden sie zur Hälfte berücksichtigt. Bereiche mit weniger als 1,00 m lichter Höhe bleiben bei der Wohnfläche außer Ansatz. Entscheidend ist die tatsächlich maßgebliche lichte Höhe und nicht nur die Grundfläche im Plan.

Balkone, Loggien und Terrassen

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden nach der WoFlV in der Regel zu einem Viertel ihrer Grundfläche angesetzt, höchstens jedoch zur Hälfte. Ein pauschaler Ansatz von 50 Prozent ist daher nicht für jede Terrasse gerechtfertigt. Auch hier lohnt sich der Blick auf die ursprüngliche Berechnung.

Welche Räume zählen überhaupt zur Wohnfläche?

Zur Wohnfläche gehören grundsätzlich die anrechenbaren Grundflächen der zur Wohnung gehörenden Räume. Nicht dazu gehören beispielsweise Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen. Auch die Einordnung von Räumen im Dach- oder Kellergeschoss kann problematisch sein, wenn ihre Nutzung oder baurechtliche Zulässigkeit unklar ist. Weitere Besonderheiten gelten unter anderem für Treppen und bestimmte Nischen.

Wohnflächenberechnung und Baugenehmigung sind zwei verschiedene Fragen

Ein besonders wichtiger Punkt bei der Hauskaufberatung: Nur weil ein Raum ausgebaut, beheizt und tatsächlich als Schlafzimmer genutzt wird, ist diese Nutzung nicht automatisch baurechtlich genehmigt. Ein ausgebauter Spitzboden oder Kellerraum kann im Exposé als Wohnraum erscheinen, obwohl die Bauakte etwas anderes ausweist. Die WoFlV regelt die Flächenberechnung, nicht die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit der Nutzung. Deshalb sollten genehmigte Pläne, Bauakte und tatsächlicher Bestand getrennt voneinander geprüft werden.

Mögliche Auffälligkeiten bei der Hauskaufberatung

Bei der Prüfung einer Immobilie können sich unter anderem Fragen zur Anrechnung von Dachschrägen und Terrassenflächen, zu älteren Grundrissen, nachträglich ausgebauten Dachgeschossen oder zur Einordnung von Nebenräumen ergeben. Eine abweichende Flächenangabe bedeutet nicht automatisch, dass ein Mangel oder ein Rechtsverstoß vorliegt. Bestehen Unklarheiten, sollten diese vor einer Kaufentscheidung nachvollziehbar geprüft und fachlich eingeordnet werden.

Was sollten Käufer vor der Unterschrift prüfen?

Lassen Sie sich eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung mit Grundrissen vorlegen. Vergleichen Sie die Unterlagen mit den tatsächlich vorhandenen Räumen und achten Sie auf Dachschrägen, Terrassen und spätere Umbauten. Bei Zweifeln empfiehlt sich ein aktuelles Aufmaß. Wenn die Genehmigung einer Nutzung fraglich ist, sollte zusätzlich die Bauakte geprüft werden. Eine Flächenberechnung allein ersetzt diese baurechtliche Prüfung nicht.

Wohnflächenberechnung und Hauskaufberatung in Bonn, Köln und Düsseldorf

SARO studio unterstützt Käufer und Eigentümer bei Hauskaufberatungen, Bestandsaufmaßen und nachvollziehbaren Wohnflächenberechnungen. Als Architekt und Sachverständiger prüft Andrés Conesa Rosique nicht nur Zahlen in Unterlagen, sondern betrachtet auch den baulichen Bestand und mögliche Unstimmigkeiten zwischen Planung, Nutzung und Realität.

Autor: Andrés Conesa Rosique – Architekt (AKNW) und Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOS)